早前一文提及有香港的投資者將購入的英國的獨立屋,交托給住在英國的表姐一家代租,為了節省letting fee(中介費),結果如意算盤「打唔響」暗地裡被表姐「鵲巢鳩佔」,不但收不到租金,表姐一家還搬入去住了一段時間,電器壞了都叫業主修理,業主卻常常收不到租金,之後知道了更很不好意思趕走表姐一家,結果一直在拖。
結果收到朋友查詢,英國是否有逆權侵佔這件事?表姐一家住久了,會否變成自己的物業?答案是可以的。
過去3年疫情期間,英國樓價飆升、金融產品持續升值,富裕家庭財富大漲,家庭財富差距也顯著擴大,流浪漢問題也日趨嚴重,但是有誰可以想到只要找對地方,分分鐘流浪漢都變百萬富翁。
曾經有新聞報導,英國一名流浪漢入住了一個廢棄的療養院,一住就是20多年,直到有一日政府突然決定發展該地段,政府就來和流浪漢說,他們需要取回這塊土地。當時幫流浪漢的律師,就引用了「逆權侵佔」這條法規,稱流浪漢已經在這個地方居住超過20年,而且期間無人前來聲稱這房子是自己的,也沒有人來向他正式收房租,按照英國法律規定,這塊土地連帶土地上的房屋擁有權是歸流浪漢合法所有。
英國是如何定義逆權侵佔?逆權侵佔在英國是有法律原則,根據該原則,沒有合法擁有權的人可以通過佔有土地,只要有足夠長的時間就可以成為土地所有者,以取代原本真正擁有者的擁有權。在2002年《土地註冊法》生效之前,擅自佔地者如果逆權侵佔土地至少12年,就可以獲得註冊為房屋擁有人的權利。但是現在的《土地登記法》建立了一種新的土地制度,使得註冊所有人可以阻止完成逆權侵佔的申請。其中包括:
其一, 在逆權侵佔者提出申請後,本來的擁有人或者對土地感興趣的人都收到通知,並有機會反對逆權侵佔者申請
其二,在被侵佔的10年期間,其土地物業是以信託形式持有的,這意味著即使當時的註冊的業主已離世,其土地物業都是由受託人管理,任何情況下,註冊的物業都受信託形式的約束,逆權侵佔者就算居住了12 年也不再會影響到本來業主的擁有權。
李明輝
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原文刊登於BusinessFocus: https://businessfocus.io/article/224609/李明輝專欄-英國-逆權侵佔?utm_campaign=BFHK-Web-CopyContent&utm_source=BFHK&utm_medium=Web-CopyContent