低利率支撐置業需求 日本樓價持續上漲 過億日圓豪宅10年激增4倍

日本陸續出現億圓豪宅,數量更在10年內增加約4倍,情況令人聯想到90年代日本泡沫經濟時期,當年日本經濟起飛,日圓強勢,逾億日圓豪宅新盤更是在5年間由每年低於500套,急增至逾5000套,時至今日,逾億日圓豪宅新盤亦由10年前低於1000套,及至2022年已有3411套,正逐步攀升。

低利率支撐置業需求,樓價上漲趨勢不太可能輕易改變,東京KANTEI的數據顯示,在過億日圓住宅的供應套伙數中,2022年東京23區佔到7成以上,約為2503套。東京23區之外的日本全國的過億日元住宅合計只有約908套。

地域差異也顯示置業人士的差異,除了夫妻都是高收入,日本稱為「Power Couple」外,他們有實際住屋需求之外,外國投資者也對東京都心區的興趣濃厚。日本不動産經濟研究所的數據顯示,2023年1至6月東京23區新房平均樓價為1.2962億日圓(約685萬港元),突破了1億日圓大關。

由位置優越的過億日圓住宅,同時帶動二手房價格也明顯上漲,上漲預期推動投資者入市。東京都心區的置業需求在很大程度上受到低房貸利率的支撐。目前,如果是約7成用戶使用的浮動利率型物業按揭,年利率約0.3%也不為怪,相比香港及歐美國家的超過利率,即使貸款1億日圓(約xxx萬港元),採取35年等額本息還款,每月還款約25萬日圓(約1.32萬港元)。在泡沫經濟時期,日本的房貸利率曾高達7%左右,同等條件下,還款額達到約64萬日圓(約3.4萬港元),每月的還貸負擔相差約39萬日圓(約2萬港元)。

在日本全國,近年來隨著利率下降,樓價有所上漲。在日本銀行(央行)貨幣寬鬆的背景下,浮動型房貸利率的下降尤其明顯。不過,受到當前物價上漲等的影響,一部份新的固定房貸利率(Fix Rate)正在上升。如果未來利率上升的範圍擴大,置業需求的前景未必變得明朗。

張明珠

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