低利率支撑置业需求 日本楼价持续上涨 过亿日圆豪宅10年激增4倍

低利率支撐置業需求 日本樓價持續上漲 過億日圓豪宅10年激增4倍

日本陆续出现亿圆豪宅,数量更在10年内增加约4倍,情况令人联想到90年代日本泡沫经济时期,当年日本经济起飞,日圆强势,逾亿日圆豪宅新盘更是在5年间由每年低于500套,急增至逾5000套,时至今日,逾亿日圆豪宅新盘亦由10年前低于1000套,及至2022年已有3411套,正逐步攀升。


低利率支撑置业需求,楼价上涨趋势不太可能轻易改变,东京KANTEI的数据显示,在过亿日圆住宅的供应套伙数中,2022年东京23区占到7成以上,约为2503套。东京23区之外的日本全国的过亿日元住宅合计只有约908套。


地域差异也显示置业人士的差异,除了夫妻都是高收入,日本称为「Power Couple」外,他们有实际住屋需求之外,外国投资者也对东京都心区的兴趣浓厚。日本不动产经济研究所的数据显示,2023年1至6月东京23区新房平均楼价为1.2962亿日圆(约685万港元),突破了1亿日圆大关。


由位置优越的过亿日圆住宅,同时带动二手房价格也明显上涨,上涨预期推动投资者入市。东京都心区的置业需求在很大程度上受到低房贷利率的支撑。目前,如果是约7成用户使用的浮动利率型物业按揭,年利率约0.3%也不为怪,相比香港及欧美国家的超过利率,即使贷款1亿日圆(约xxx万港元),采取35年等额本息还款,每月还款约25万日圆(约1.32万港元)。在泡沫经济时期,日本的房贷利率曾高达7%左右,同等条件下,还款额达到约64万日圆(约3.4万港元),每月的还贷负担相差约39万日圆(约2万港元)。


在日本全国,近年来随着利率下降,楼价有所上涨。在日本银行(央行)货币宽松的背景下,浮动型房贷利率的下降尤其明显。不过,受到当前物价上涨等的影响,一部份新的固定房贷利率(Fix Rate)正在上升。如果未来利率上升的范围扩大,置业需求的前景未必变得明朗。


张明珠

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