在香港,大家都會知道物業分有公共地方及私人地方,其中屬於公共地方的範圍,如果出現損壞,管理處是有責任維修。雖然日本也有類似這種分開管理的責任,但與香港則大為不同。
在日本買入公寓後,業主屬於「區分所有權人」,每月要支付管理費及維修儲備金予大廈的管理委員會。根據日本的大廈管理條例或者公寓使用規則,也有分開大廈公共區域及私人區域的定義,不過有些看似是私人區域的地方,其實是屬於公共地方。
其中之一是公寓的大門。日本業主擁有更換公寓大門內所有門鎖的權利;不過,大門外則屬於公共區域,同時公寓業主如果想改變大門的顏色,或者想裝修大門的話,必須要遵守大廈的管理規約。
這點類似於近年香港新落成的物業,為了保持整幢大廈的一致性,業主是不能隨便更換大門,而且要向管理處申請才可更改大門顏色。日本方面,如果公寓的每個業主都把大門換成不同顏色,建築物業價值是有可能受影響,所以更換大門顏色必須要經過管理處的同意。
另外,窗戶及窗框亦類似於大門,如果業主希望加裝雙層玻璃以隔開噪音的話,於施工前已經要向管理處申請,因為管理規例通常都不會允許業主未經管理處同意而進行這類施工。不過,有一點是例外,如果窗戶或者玻璃壞了,業主可自己修理,而且可與原本設計有較大的出入。
在日本的民法下,如果不改變物業的本身結構及性質前提下,維持建築物現狀的行為,是稱作「保存行為」。 這類窗框、窗戶及大門等有開口的部份,在日本是屬於公共設備,而業主只是僅僅有「專用使用權」,因為這些設備的主要功能是提高住宅防盗、隔音及隔熱等,所以要由管理處按照「修繕計劃」去負責施工。
另外,物業露台基本上是住戶的「專用使用權的共用部分」,即是屬於公共區域,但可以永久使用。這是因為公寓露台是很重要的逃生通道,每層樓均設有避難設備,擺放雜物將會阻礙逃生通路,因此住戶原則上不可以在露台擺放太多私人物品,晾乾衣服則除外,但也不可以擅自改造露台,加建更是絕對禁止的行為。不過,如果室外洗衣機設置處原本已在露台,就不在此範疇內。
根據大樓管理規約,部份管理公司或會同意住戶小規模裝飾陽台,例如擺放小型花草盆栽、桌椅、鋪設簡易式可拆卸的木紋地板、人造草地等;但是管理公司可能會禁止住戶在陽台吸煙、烤肉、園藝及放置私人物品等行為。
張明珠
Sakura Japan & Global創辦人