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日本地價連升5年大阪西區爆冷成最強黑馬

elroyxu — Fri, 25 Sep 2026 03:59:03 +0000

日本國土交通省公佈最新基準地價，在經濟持續復甦的帶動下，全國包括住宅、商業及所有類型用地的平均地價連續5年錄得上漲。今年所有類型用地的整體升幅達1.5%，與去年創下自泡沫經濟爆破以來的最大漲幅持平。大都會圈及熱門觀光地為今次升浪的火車頭。東京、大阪、名古屋三大都市圈的所有用地升幅達4.4%。反觀地方圈雖然微升0.4%，但兩極化嚴重，札幌、仙台、廣島、福岡四大城市升幅收窄1.2%至4.1%，時隔14年首度跑輸三大都市圈。主因是這些地區近年樓價飆升，加上建築材料及人工成本急漲，令買家卻步並暫緩入市，拖累地價升幅。全國地價最貴的「地王」，毫無懸念由東京都中央區「明治屋銀座大樓」以每平方米5,250萬日圓（261萬港元）連續21年蟬聯冠軍。旅遊區表現同樣亮眼，受惠於外國滑雪客湧入，北海道富良野市住宅地狂升32%，長野縣白馬村的商業地更爆升35.6%。相反，受人口流失影響的宮城縣加美町的住宅地下跌6%，以及受能登半島地震重創的石川縣輪島市，其商業地下跌6.8%，成為跌幅重災區。全國20個都府縣的住宅地平均上升1%，而商業地在入境客需求推動下，有34個都道府縣錄得平均升幅為2.9%。大阪商業地王易主：「南區」擊敗「北區」港人投資者最關心的大阪市場，今年大阪府的住宅及商業基準地價雙雙上揚，但核心區的勢力分佈卻迎來大洗牌。過去6年，關西商業地王一直由大阪市「北區」雄霸，但今年「南區」卻成功搶回地王寶座。位於大阪市中央區宗右衛門町的「DEKA戎橋大廈」受惠於強勁的入境旅客需求，地價高達每平方米2,580萬日圓（約128.5萬港元），時隔7年重奪關西商業地王。相比之下，自2020年起一直位居第一的北區大深町「Grand Front 大阪南館」以2,490萬日圓（約124萬港元）退居第二。雖然梅田區域近年地價大升，但受建築費高企拖累，升幅明顯放緩，「Grand Front」按年僅升1.6%。反觀「DEKA戎橋大廈」則急升7.1%，氣勢如虹。大阪商業地價格第三名則是中央區心齋橋筋2-8-5的Sun Drug藥妝店。若單看商業地的「升幅榜」首三位，中央區包攬了冠亞軍，分別是道頓堀1-6-10排第一，西心齋橋2-1-25排第二，而西區立賣堀1-9-15則緊隨其後排第三。西區（Nishi-ku）成最大黑馬狂攬升幅榜住宅地方面，大阪市西區（Nishi-ku）絕對是今年的大贏家

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東京新公寓均價破億日圓日本2027擬稅改打撃短炒拆解東京、大阪投資大不同

elroyxu — Fri, 18 Sep 2026 08:33:47 +0000

近年日圓持續偏軟，大量海外資金湧入日本房地產市場，不過，隨著核心城市樓價狂飆，日本國土交通省認定，東京等都市圈的公寓價格上漲已脫離實際居住需求，部分是由於短期轉售等投機炒作所推高，令一般本地買家難以「上車」。為此，當局正計劃在2027年度稅制改革中提出修法，最快於2027年4月1日生效。 2026年上半年，東京23區新建公寓平均價格高達1億4,249萬日圓，按年爆升9.1%。整個首都圈的新建公寓均價亦首次在半年內突破1億日圓大關。國土交通省準備透過調整稅制，針對短期轉售及純投資買賣加重稅負，直接降低炒家賺取價差的誘因。同時加強外資審查，日本政府6月已擴大對外國人公寓交易的調查範圍，涵蓋居日外籍人士，希望全面掌握外資對住宅市場過度金融化的影響。不過外資看好日本相對低的融資成本、經濟及薪資成長，加上建築成本上升與土地短缺，令東京與大阪雙雙強勢上升。雙龍頭爭霸：東京的「穩」 vs 大阪的「潛力」東京住宅市場自2020年5月起連升72個月。2025年都會區新公寓均價約9,180萬日圓，，按年上升17%，中央區更達約1.36億日圓。當中港區、千代田區、中央區、澀谷區及大型再開發周邊表現尤為突出。大阪同樣展現強勁升勢，2025年住宅地價上升2.3%，商業地價上升5.8%至7.6%。當中北區、中央區、西區及福島區的二手公寓價格累計升幅可觀，部分北區數據顯示較九年前上升逾一倍。優質區域平均二手公寓價格介乎7,000萬至1億日圓以上。大阪未來三大結構性增長引擎近年日圓持續偏軟，大量海外資金湧入日本房地產市場，不過，隨著核心城市樓價狂飆，日本國土交通省認定，東京等都市圈的公寓價格上漲已脫離實際居住需求，部分是由於短期轉售等投機炒作所推高，令一般本地買家難以「上車」。為此，當局正計劃在2027年度稅制改革中提出修法，最快於2027年4月1日生效。 2026年上半年，東京23區新建公寓平均價格高達1億4,249萬日圓，按年爆升9.1%。整個首都圈的新建公寓均價亦首次在半年內突破1億日圓大關。國土交通省準備透過調整稅制，針對短期轉售及純投資買賣加重稅負，直接降低炒家賺取價差的誘因。同時加強外資審查，日本政府6月已擴大對外國人公寓交易的調查範圍，涵蓋居日外籍人士，希望全面掌握外資對住宅市場過度金融化的影響。不過外資看好日本相對低的融資成本、經濟及薪資成長，加上建築成本上升

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買樓就能移居日本？

elroyxu — Wed, 02 Sep 2026 03:43:25 +0000

「在日本買了物業，是不是就能拿到日本簽證或居留權了？」這應該是我們最常被問到的問題第一名！很多對日本生活有嚮往的朋友，都希望能透過買一舉兩得。今天就用1分鐘幫大家破解這個常見迷思，順便分享真正的「移居解法」！單純買房 ≠ 拿簽證日本目前並沒有像某些國家一樣推出「購房移民」的政策。也就是說，不論買了多少錢的房子，如果只是放在那裡自住或出租，入國管理局是不會發放長期居留簽證的喔！但！「買房＋營運」真的可以幫你拿到居留權！雖然不能直接換簽證，但你可以透過「在日本設立公司，進行不動產經營」來申請「經營管理簽證」： 2. 展現商業可行性：建立穩定的租金流與營運計劃，證明你在日本是真的在「經營事業」。 3. 享受全家移居福利：成功取得經營管理簽證後，配偶與未成年子女也可申請「家族滯在簽證」，全家一同享有日本的醫療福利與優質教育資源！小提醒：最新的簽證審查對於事業的「真實性」與資金規模要求更加嚴格，隨便買一套小套房收租是不夠的喔！想知道你的資金規模適合怎麼規劃？歡迎私訊我們，讓專業團隊幫你打造最穩健的日本資產與移居藍圖！

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香港人買日本樓最常犯的3個心態錯誤

elroyxu — Wed, 02 Sep 2026 03:13:51 +0000

很多香港朋友習慣了香港的房產操作，直接把這套邏輯搬到日本，結果買落才發現「跟想像中完全不同」！今天整理了3個最常見的陷阱，準備入市前一定要先看看：錯誤一：只看「表面回報率」，忽略實際淨回報看到廣告寫著「8%超高回報」就心動？小心陷阱！日本房產需要扣除管理費、修繕積立金、固定資產稅及託管費等持有成本。真實情況：扣完雜費後，實際「淨回報」(Net Yield) 可能只剩3%–4%。買樓前一定要叫仲介算清楚「扣除所有開支後」的真正收益！錯誤二：貪平買「超高樓齡」舊樓幾十萬港幣就能買到一套房？通常這些都是1981年以前興建的「舊耐震」物業。真實情況：雖然入場門檻低，但這類舊樓未來銀行極難批出貸款，日本在地租客入住意願也低，最後很容易陷入「買得起、賣不出、維修貴」的困境。錯誤三：以為買了就能隨時放Airbnb當民宿買套房打算無人住時放上Airbnb賺高收益，去日本玩就留給自己住？真實情況：日本《民泊法》非常嚴格，許多住宅大樓的管理規約是「完全禁止民泊」的！即使可以做，一般民宿一年運營上限也只有180天，隨便亂做分分鐘被舉報罰款。想買得安心，最重要是找對方向！日本房產不是不能買，而是要「買得聰明」。我們的專業團隊深耕日本在地市場，能為你精算每一筆實際收益，幫你避開所有隱形陷阱！

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【張明珠專欄】日本擬推辣招打擊炒樓或針對短期炒賣加徵重稅惟東京大阪樓市不升停辣招會有效嗎？

elroyxu — Wed, 02 Sep 2026 03:00:57 +0000

近年日圓持續偏軟，大量海外資金湧入日本房地產市場，不過，隨著核心城市樓價狂飆，日本國土交通省認定，東京等都市圈的公寓價格上漲已脫離實際居住需求，部分是由於短期轉售等投機炒作所推高，令一般本地買家難以「上車」。為此，當局正計劃在2027年度稅制改革中提出修法，最快於2027年4月1日生效。 2026年上半年，東京23區新建公寓平均價格高達1億4,249萬日圓，按年爆升9.1%。整個首都圈的新建公寓均價亦首次在半年內突破1億日圓大關。國土交通省準備透過調整稅制，針對短期轉售及純投資買賣加重稅負，直接降低炒家賺取價差的誘因。同時加強外資審查，日本政府6月已擴大對外國人公寓交易的調查範圍，涵蓋居日外籍人士，希望全面掌握外資對住宅市場過度金融化的影響。不過外資看好日本相對低的融資成本、經濟及薪資成長，加上建築成本上升與土地短缺，令東京與大阪雙雙強勢上升。雙龍頭爭霸：東京的「穩」 vs 大阪的「潛力」東京住宅市場自2020年5月起連升72個月。2025年都會區新公寓均價約9,180萬日圓，按年上升17%，中央區更達約1.36億日圓。當中港區、千代田區、中央區、澀谷區及大型再開發周邊表現尤為突出。大阪同樣展現強勁升勢，2025年住宅地價上升2.3%，商業地價上升5.8%至7.6%。當中北區、中央區、西區及福島區的二手公寓價格累計升幅可觀，部分北區數據顯示較九年前上升逾一倍。優質區域平均二手公寓價格介乎7,000萬至1億日圓以上。大阪未來三大結構性增長引擎受惠於2025世博旅遊熱潮，以及預計2030年秋季開業的夢洲綜合度假村（IR）。大阪的樓市的增長潛力比東京更明顯。大阪未來五年最核心的增長動力，來自夢洲的大阪綜合度假村。該項目由MGM與ORIX主導，已於2025年4月正式動工，目標於2030年秋季開業。項目總樓面約78萬平方米，預計每年吸引2,000萬人次訪客，預計帶來1.14兆日圓經濟效益及9.3萬個就業機會，是長達數十年的結構性支撐。另外，中央新幹線採用超導磁浮技術，最高時速500公里。未來東京至名古屋只需約40分鐘較現時東海道新幹線「希望號」約1小時30至1小時36分鐘的行車時間大幅縮短近一半，全線延伸至大阪後，東京至大阪僅需67分鐘，大幅強化超級都市圈連結。東京至名古屋段最早於2035年至2036年開通。而且大阪是日本製造業重鎮，擁有松下控股、大金工業等

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台灣金主「爆買」東京樓拆解日圓貶值與台海避險的置業狂潮

elroyxu — Thu, 06 Aug 2026 04:04:33 +0000

一直以來，只要提到外國人在日本「爆買」房地產，大家腦海中第一時間浮現的往往是中國買家。然而，日本房地產市場出現大洗牌！根據日本國土交通省的最新調查指出，在東京23區新建公寓的海外買家之中，台灣人已正式躍居各國之首，呈現「壓倒性領先」的態勢，逐步取代了昔日的中國買家，成為最大的外國買家。到底是什麼原因，驅使龐大的台灣資金如潮水般湧入日本房市？背後其實隱藏著匯率、地緣政治與產業紅利等多重因素。今期專欄，筆者跟大家深入拆解這股「台灣資金湧入日本」的熱潮。 AI紅利賺太多資金出路︰投資日本樓受惠於全球人工智能需求大爆發，台灣半導體龍頭台積電大幅增長，帶動了不少台灣家庭富裕。有在東京的房地產經紀透露，不少台灣客戶甚至直言，賺了太多錢，多到不知道怎麼花！在龐大資金缺乏出路的情況下，日本自然而然成為了這批新晉富豪的投資目的地。再加上日圓在過去幾年來不斷下跌，大幅貶值以及東京頂級豪宅的價格比台北還要低，令投資日本樓更加吸引。目前赴日買樓的典型買家，涵蓋了中小企業主，以及醫美醫師等高淨值人士。台海地緣政治風險尋求資產「安全網」除了經濟誘因，地緣政治更是推波助瀾的關鍵。近年兩岸局勢緊張，台海地緣政治風險成為了買家在東京買房的另一個關鍵原因。富裕人士逐漸將海外置產視為是分散資產的「安全網」。對不少台灣人而言，跨國買樓除了看中物業增值潛力之外，也是為了因應可能發生的台海危機，最終目的是為了避險。地理優勢與台積電效應從東京、大阪買到熊本台灣人鍾情日本樓的另一個核心原因，是交通便利性。以住在台北的買家為例，他們格外重視往返機場的便利性；由台北松山機場起飛，不用4小時就能抵達東京羽田機場。鄰近的地理位置讓業主得以在短短數小時內輕鬆往返台北和東京。在投資區域選擇上，多數台灣人對東京和大阪的公寓最感興趣。然而，隨著台積電赴日本熊本設廠，不僅帶動當地半導體產業發展，也吸引大批台灣資金湧入當地的房地產市場。鄰近台積電熊本廠的福岡，近來同樣引發不少關注。在熊本，隨著產業聚落快速成形，周邊農地陸續轉作住宅及商業用地，帶動地價持續攀升。2025年，熊本菊陽町平均公告地價年增14.5%，鄰近的大津町更大漲20%，成為日本地價漲幅顯著的地區之一。另一個有趣的是，為什麼在官方統計上台灣人會「壓倒性」超越中國人？這當中有一個統計上的結構性盲點。部份中國買家傾向透過申請「經營管理簽證」在日本

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暑假大阪自選時間考察團

elroyxu — Wed, 05 Aug 2026 08:54:55 +0000

6月東京大阪自選日期睇樓團

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日本樓現投資狂潮破2萬億日圓創新高地價連升5年財團431億日圓狂掃心齋橋地標

elroyxu — Wed, 29 Jul 2026 02:21:14 +0000

香港人視為「鄉下」的日本，其房地產市場正上演一場前所未有的金錢狂潮！不論是國際巨頭還是當地超級財團，正以瘋狂的速度將資金倒進日本樓市。根據最新發布的多項重磅官方及行業數據顯示，日本土地價格已連續5年全面上揚，而2026年首季的房地產投資額更一舉打破了21年來的歷史紀錄，強勁的訪日旅客熱潮下，有當地財團以431億日圓掃起心齋橋地標！首季吸金破2萬億大關創2005年以來歷史新高根據CBRE的最新數據顯示，2026年1至3月期間，日本國內不動產投資額較去年同期增長2%，錄得約2,0430億日圓，成功突破2萬億日圓大關。這項亮麗成績表不僅刷新歷史，更是自2005年開始進行該項調查以來，歷年同期的最高紀錄。在各類物業之中，雖然「商辦」大樓的投資規模稍微低於去年同期，但依然以7,688億日圓的成交額穩居吸金榜龍頭。不少投資人極度看好未來租金會進一步揚升。事實上，東京商辦的平均租金在2026年4月底已升至每坪22,454日圓，錄得連續27個月上漲，創下自2020年9月以來的新高。除了寫字樓，其他板塊同樣呈現「飢渴式」爆發，例如住宅物業的投資額較去年同期暴增 60%，高達2,451億日圓。物流設施同樣按年急增 48%，達3,414億日圓。另外酒店投資亦大增 33%，達2,432億日圓。在買家分布上，日本國內的本土資金亦看好本地樓市，投資額增長16%至8,090億日圓；國內REIT投資亦增加5%至4,610億日圓；相反，外資投資額則下跌12%至7,740億日圓。業界預計，2026全年的總投資額將維持在與2025年即6.9兆日圓相若的高水平。三井不動產大手筆！431億日圓吞下心齋橋OPA 在這波搶樓狂熱中，最矚目的超級大刁莫過於大阪心齋橋的地標易手。日本龍頭三井不動產及三井不動產住宅，已正式出手收購位於大阪市中央區核心地段的「心齋橋OPA」主樓及其土地。據讀賣新聞報導，這次轉讓價格高達約431億日圓。隨着2025年訪日遊客量達到約4,260萬人次、連續兩年刷新歷史新高，大阪府的地價近年累計漲幅已突破5%。財團在遊客必到的心齋橋核心區豪擲數百億，無疑是在瘋狂爭奪旅遊業復甦帶來的超額紅利。官方「路線價」連升5年創2010年最大漲幅與此同時，日本國稅廳於7月公佈了2026年最新路線價。全日本約31萬個標準宅地平均按年大幅上漲 2.9%，不僅是連續第5年上漲，更創下2

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破2萬億圓創21年新高！「地王」連升5年

elroyxu — Mon, 20 Jul 2026 06:00:30 +0000

香港人視為「鄉下」的日本，其房地產市場正上演一場前所未有的金錢狂潮！不論是國際巨頭還是當地超級財團，正以瘋狂的速度將資金倒進日本樓市。根據最新發布的多項重磅官方及行業數據顯示，日本土地價格已連續5年全面上揚，而2026年首季的房地產投資額更一舉打破了21年來的歷史紀錄，強勁的訪日旅客熱潮下，有當地財團以431億日圓掃起心齋橋地標！首季吸金破2萬億大關創2005年以來歷史新高根據CBRE的最新數據顯示，2026年1至3月期間，日本國內不動產投資額較去年同期增長2%，錄得約2,0430億日圓，成功突破2萬億日圓大關。這項亮麗成績表不僅刷新歷史，更是自2005年開始進行該項調查以來，歷年同期的最高紀錄。在各類物業之中，雖然「商辦」大樓的投資規模稍微低於去年同期，但依然以7,688億日圓的成交額穩居吸金榜龍頭。不少投資人極度看好未來租金會進一步揚升。事實上，東京商辦的平均租金在2026年4月底已升至每坪22,454日圓，錄得連續27個月上漲，創下自2020年9月以來的新高。除了寫字樓，其他板塊同樣呈現「飢渴式」爆發，例如住宅物業的投資額較去年同期暴增60%，高達2,451億日圓。物流設施同樣按年急增48%，達3,414億日圓。另外酒店投資亦大增33%，達2,432億日圓。在買家分佈上，日本國內的本土資金亦看好本地樓市，投資額增長16%至8,090億日圓；國內REIT投資亦增加5%至4,610億日圓；相反，外資投資額則下跌12%至7,740億日圓。業界預計，2026全年的總投資額將維持在與2025年即6.9兆日圓相若的高水平。三井不動產大手筆！431億日圓吞下心齋橋OPA 在這波搶樓狂熱中，最矚目的超級大刁莫過於大阪心齋橋的地標易手。日本龍頭三井不動產及三井不動產住宅，已正式出手收購位於大阪市中央區核心地段的「心齋橋OPA」主樓及其土地。據讀賣新聞報道，這次轉讓價格高達約431億日圓。隨着2025年訪日遊客量達到約4,260萬人次、連續兩年刷新歷史新高，大阪府的地價近年累計漲幅已突破5%。財團在遊客必到的心齋橋核心區豪擲數百億，無疑是在瘋狂爭奪旅遊業復甦帶來的超額紅利。官方「路線價」連升5年創2010年最大漲幅與此同時，日本國稅廳於7月公佈了2026年最新路線價。全日本約31萬個標準宅地平均按年大幅上漲2.9%，不僅是連續第5年上漲，更創下2010年改

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