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買樓最怕計錯數 日本置業稅務支出大解構

2021.11.10

購買日本樓的投資者,原因不外乎因為租金回報較港樓高,但購買日本樓時仍涉及不少支出及稅項。日本的稅制的確較為繁複,不時有投資者錯計稅款,導致回報比預期低。今期筆者將會詳述買日本樓的各項稅務支出。

 

海外買家買日本樓涉及的稅款及雜費大約為樓價的8%至10%,當中包括一次性稅項包括登記費佔樓價約2%、房產取得稅佔樓價約3%、厘印費約在1萬至54萬日圓(約706港元至3.8萬港元)之間,似乎物業格價而定。

 

至於每年繳交的則有固定資產稅及都市計畫稅,當中固定資產稅額為政府對物業評估價值(一般約樓價市值的三分一)的1.4%,每3年會重新評估一次。至於都市計畫稅則為物業評估價值的0.3%。

 

另外,如果將物業出租的話,政府亦會收取租金收入稅,稅額視乎扣除所有必要支出後的租金收入而定。假設每年租金收入為195萬日圓(約13.8萬港元)以下,稅率為5%﹔每年租金收入195萬至330萬日圓(約13.8至23.3萬港元)之間,稅率為10%,可扣減97,500日圓(約6,881港元)﹔每年租金收入330萬至695萬日圓(約23.3至49萬港元)之間,稅率為20%,可扣減約42.7萬日圓(約3萬港元)﹔每年租金收入695 萬至900萬日圓(約49至63萬港元)之間,稅率為23%,可扣減約63.6萬日圓(約4.5萬港元),租金收入稅最高稅率為40%,即每年租金收入為1,800萬日圓(約127萬港元)以上,同時可扣減約279.5萬日圓(約19萬港元)。

 

日本政府為打壓樓市短炒風氣而推出資產增值稅,與香港額外印花稅(SSP)相似。即物業在5年內出售,所得利潤需課稅三成,持有物業逾5年後資產增值稅將會減半,即所得利潤需課稅15%,我一般建議投資期不宜太短,起碼也定為五年以上。既然要作中長線投資,日本的東京、大阪屬穩定性地區,投資以上地區亦要留意項目是否近鐵路站,始終交通便利是出租的不二法門。

 

來源: https://www.singtaoopo.com/specialist/anvy-cheung/professionalstars/post-98021/%e8%b2%b7%e6%a8%93%e6%9c%80%e6%80%95%e8%a8%88%e9%8c%af%e6%95%b8-%e6%97%a5%e6%9c%ac%e7%bd%ae%e6%a5%ad%e7%a8%85%e5%8b%99%e6%94%af%e5%87%ba%e5%a4%a7%e8%a7%a3%e6%a7%8b/?fbclid=IwAR2bZr0ziDHhWl1UwiSlEdfJcpkWA_26FU2MpKl9M7P54H4LWllW85AOqZ4