返回>>

港人日本買地建「叮噹屋」月入幾多最理想

2022.01.19

【張明珠專欄】港人日本買地建「叮噹屋」如何承造按揭?月入幾多最理想?

 

近年不少港人為資金尋找新出口,其中投資日本樓亦是不少港人的選擇,既可賺取租金回報,將來若日後以經營管理簽證移居日本亦有落腳點,不用再找日本保證人辦理租樓事宜,可節省不必要的麻煩。

 

然而,Full Pay日本樓對大部份港人來說,一定感到吃力,也有人不想把雞蛋放在同一籃子上。很多讀者都會問日本樓可否申請按揭?答案是「可以」,但購買物業的樓價要在2500萬日圓(約175萬港元)或以上,向銀行申請的按揭最少要有1000萬日圓(約70萬港元)。

 

二手物業最高可承造5成按揭,東京地區則可到6成,按揭利率現時為3.5厘。目前買日本樓以投資客佔大比數,亦曾有向隅客查詢,可否多買幾個物業,出租「密食當三番」,再打包成一個超過1000萬日圓借貸,答案是「不可以」。

 

由於銀行對於海外投資者的按揭審批不斷收緊,一般二手的中古樓樓價為2500萬日圓(約175萬港元),還要通過壓力測力,月入最好有3萬港元或以上較為理想。若投資者在日本買入首個物業後,日本銀行有相關借款記錄,加上借貸人準時還款,信貸記錄良好,日後再投資日本樓時,可借入的成數更會提高。

 

相比二手樓,一手樓花可承造的按揭高達65%至70%,而且申請按揭時間比較短,程序亦較為容易。因爲一手物業新淨,質素比中古樓好,再加上日本人喜歡住新樓,在出租率方面較有保證。以樓價5000萬日圓(約350萬港元)計算,要通過壓力測力,月入同樣是3萬港元,但物業質素已經差天共地。

 

有些較為進取的投資者會二按香港物業,提取日本樓的3成首期,再在日本借7成按揭,變相「零成本」買日本樓,但投資涉及風險,筆者提醒買家宜衡量當中的風險。

 

另外,在香港的自僱人士,若想購買日本樓並申請按揭的話,必須提供收入證明及香港的稅單。跟香港買樓不同,香港上車或不需要稅單,只提供糧單﹑銀行收入證明及強積金供款記錄亦可,但日本人比較墨守成規,只認稅單及收入證明。

 

此外,有讀者曾問買一戶建(即俗稱叮噹屋)或是買地建屋再向銀行申請貸款是否可行?答應不是不可行,但申請十分困難。申請人必須要有住民票(即在日本當地長久居住)或是日本人,例如持經營管理簽證的港人,在當地長久居住及有當地收入證明可以申請銀行按揭,最多可借8成按揭。

 

張明珠 Sakura Japan & Global創辦人