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趁Yen低水 乘機吼日本樓投資?

2022.05.03

【向世界錢進】趁Yen低水 乘機吼日本樓投資?

日圓匯價疲弱,每百日圓兌港元一度跌穿6算,吸引不少港人心動撈底,除了暢Yen傍身,待日後旅遊時可盡情掃貨外,部分人亦密切留意日本樓市,吼實入手當地物業的好時機。然而,東京首都圈新樓樓價在3月創歷史新高,即使圓匯看似「低水」,投資者入市前亦要先做足功課。

●樓價比併:東京首都圈新盤年升6%破頂

日本不動產經濟研究所的資料顯示,於去年4月至今年3月底止年度,東京首都圈的新建住宅平均樓價按年升6.1%,至6,360萬日圓(約381萬港元),超越1990年日本泡沫經濟時期的高位6,214萬日圓(約372萬港元),創下歷史新高紀錄。單計今年3月,平均樓價已漲至6,518萬日圓(約391萬港元),相比去年3月上升3%,且為連續第3個月出現升幅。

東京首都圈包括東京都、神奈川縣、千葉縣、埼玉縣。這「一都三縣」一直是全日本樓價最高的地區。

 

至於東京市中心地區的東京23區,3月新建住宅平均樓價更按年大漲11.7%,至8,449萬日圓(約506萬港元),同樣超越泡沫經濟時期的8,000萬日圓(約480萬港元)歷史高位。

基本上,位處東京市中心的高尚住宅,已經由一億日圓(約600萬港元)起跳。在近3年間,東京市中心的豪宅樓價普遍累積上升20至30%。

●升市因素:建材價格急漲 央行維持低息

市場預期在多項因素帶動下,日本樓價的升勢很可能還會持續一段時間。首先,俄烏衝突導致的物流中斷,使建築材料價格急漲,例如鋼材的價格便於短時間內急飆約40%。

近商業區車站項目受捧

再者,日圓兌美元年初至今大跌約一成,創20年新低,亦導致建築材料的進口成本上升,預期建築材料成本高漲對住宅價格的影響將在未來數月逐步浮現,疊加地價上揚,以及新冠肺炎疫情下建築工人短缺,造成勞動力成本上漲,建屋成本有增無減,預計最早由今年秋季開始,樓價上漲壓力將愈來愈大。

儘管樓價漲不停,但市場對住宅的需求繼續強勁,支撐起樓價。許多大型日本企業讓員工在家工作,上班族不用通勤,多了時間待在家中,逐漸萌生起尋找更符合新生活方式住宅的念頭。部分人則考慮到將來可更易賣樓,或方便通勤,便選擇購買靠近商業區的東京23區大廈,或是靠近車站的住宅,帶動了樓市交投。

此外,日本央行持續實施寬鬆貨幣政策,樓宇按揭的年息一般可低至0.5厘,甚至0.4厘,使人們可以透過低息貸款買樓,亦間接帶動了市民的買樓意欲。

東京大阪租金齊創新高

事實上,除了新建住宅樓價創新高外,東京和大阪住宅租金也在今年3月雙雙創歷史新高紀錄。東京首都圈住宅每平方米租金升至3,379日圓(約202港元),大阪近畿圈住宅每平方米租金亦升至2,122日圓(約127港元)。

●專家看法:未完全通關 投資民宿須審慎

東京新樓價格重返逾30年前的「泡沫價」,二手樓價亦逐漸重拾升軌。Sakura Japan行政總裁張明珠表示,日本國土交通省的資料顯示,去年12月日本樓價指數按年漲7.03%,按月亦升0.7%,儘管升幅未必如英國、加拿大及澳洲樓盤般強勁,但與港樓相比,日本樓前景仍較樂觀。日圓匯價低水亦增加了日本物業的投資潛力。

惟她提醒,由於日本現時尚未完全通關,若要投資主打旅客的民宿盤,投資者宜先衡量風險,準備好買入後要守多一段時間。

張明珠稱,日本樓市前景較港樓樂觀。

參考數據,日本二手樓價去年升幅最強勁的地方是南關東及關東,分別按年上升9.22%和9.18%。南關東範圍正正是東京首都圈包括的「一都三縣」;而關東地區包括茨城縣、櫪木縣、群馬縣、埼玉縣、千葉縣、東京都、神奈川縣及山梨縣。

另外,排行升幅榜第3位的四國,樓價指數按年飆8.96%;排第4位的北海道升8.72%,但當地成交量相比京阪神及關東地區疏落。至於東京都樓價按年上漲7.25%,大阪府樓價按年上升3.18%。

●商廈前景:東京寫字樓今年空置率料突破6%

疫情徹底改變工作模式,上班族未必需要回辦公室工作,使企業重新思考是否一定要租用辦公室。部分企業選擇縮減租用面積,甚至索性退租,以減省成本開支。

張明珠指,觀察到有些企業會完全放棄租用辦公室,員工改為在共享辦公室上班。正因企業逐漸適應遙距工作模式,這種新模式甚至可能比規定員工準時到辦公室更有效率,員工工作時間更具彈性,企業又能減低租用辦公室的成本,使共享辦公室因而成為日本企業新常態。

她引述辦公室市場動向研究會的分析指,今年東京辦公室空置率預期會高達6.1%,租金按年下降6.7%;大阪更因今年再有大型商廈落成,使辦公室供過於求,導致空置率可能進一步上升至5.6%,租金按年跌2.9%。

該會預料,倘日本經濟持續能夠復甦,東京辦公室空置率有望在明年降至5.3%,2024年及2025年更會分別降至4.2%和3.5%。不過,辦公室租金至少要到2024年才有望由跌轉升,到2025年有機會回復至2019年時水平。

至於大阪辦公區,預計2023至2025年空置率仍會維持在5%以上,租金則會拾級而下,包括明年和後市預料會各跌2.9%和4.7%。

 

原文刊登於東網:https://bit.ly/3F7octD