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港人日本買樓要Full Pay?

2019.11.25

【日本樓按揭】港人日本買樓要Full Pay?樓按例子、利率、條件、流程解構|張明珠

日本樓按揭點做?香港人去日本買樓,可否承造按揭?在日本申請按揭,會影響在港的借錢能力嗎?買日本樓造按揭的利率大概是多少、流程是怎樣的?有甚麼申請條件?申請時要提交甚麼文件?《經濟一週》專欄作家Sakura Japan董事張明珠將於下文解構。

撰文:張明珠|圖片:unsplash

安倍上台後,打破日本經濟停滯不前的尷尬局面,在推行的經濟三支箭政策中,第一支箭就是通過量化寬鬆的貨幣政策,包括降低銀行利息刺激居民消費,帶動內需。2016年,日本銀行正式執行負利率政策,加快推動日本經濟復蘇,爭取達到央行定下的2%通脹目標。

日圓在外匯市場中素有避險功用,原因是日本政治的穩定及市場經濟制度完善。日圓融資成本下降,不僅推動當地經濟,更讓原本沈睡20多年的地產市場慢慢復蘇。日本在購買自住物業時,只要滿足一定條件,就可以獲全額貸款,息率僅0.5至1厘間。在如此的經濟環境下,日本人的置業需求上升,帶動當地地產市場步入春天。

日本政府雖然推出一系列金融政策刺激經濟,但為保障居民的住屋權利,將自住與投資的借貸分開,並可以在銀行按揭利率上的體現。低利率按揭只限有穩定收入的公民或有永住身份的居民,購買自住物業時可申請。政府這樣做,一方面是想保護土地人置業的權利,另一方面是吸取了80年代經濟泡沫爆破的教訓,不希望樓市在過度借貸下再次出現泡沫。因此即使是日本人,如果購買的是投資物業,也不能夠享受優惠利率。

 

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兩類日本樓按揭

I. 「住宅ローン」即是住屋貸款,主要是針對本地人購買自住物業;

II. 「アパートローン」主要是以購買出租物業的投資者為對象

投資類日本樓按揭

本文將集中講解投資物業種類的按揭。在日本可以為外地人承造投資物業按揭貸款的機構屈指可數,主要是幾間中資銀行,而日本機構則少之又少。首先,沒有日本居民身份除了拿不到低息按揭計劃,也不會得到全額貸款。

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例子一

大家可參考其中一間在日本的中資銀行為外地投資者提供的樓按計劃。

  • 利率:2.7%-3%(等額本息)
  • 貸款年期:最長15年(還款最高年齡為65歲)
  • 貸款比例:物業評值的50%至60% (銀行為降低風險一般以最保守的方式估值,估價往往與成交價有較大差距)
  • 手續費:貸款金額的2%至3.5%
  • 最細貸款額度:1000萬日圓

申請人要提交的文件

1. 香港的信貸報告
2. 連續3年薪俸稅及物業稅等收入證明  (要求年收入300萬日圓以上,並且還款額不能高於平均月收入的50%,如有其他貸款需減去現時每月還款額)

3. 在香港申請過的貸款每月還款證明

以上是一間中資銀行的貸款條件, 貸款審批時間大約1個月左右。但有些投資者由於已有多項按揭在身,或者沒有完整的收入證明,則很難在日本通過按揭的壓力測試。

例子二

我們可以再看看日本另一個申請門檻較低的按揭計劃,但息率明顯較高。

  • 利率:6%(等額本息)
  • 貸款年期:最長30年
  • 貸款比例:銀行自行評估,在短時間內會告知可借貸的金額
  • 貸款手續費:貸款金額的2%
  • 貸款最低額度:300萬日圓

申請人要提交的文件

一年內的銀行存摺副本、身份公證書(香港民政署的聲明書)及護照,印章等。

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日本買樓承造按揭的好處

有些準買家擔心在日本申請過按揭,會影響到在自己居住地的借貸能力,但事實上日本是一個注重個人私隱的國家,不會輕易披露客戶資料,很大機會不影響到買家在自己居住地的借貸力。香港人在日本買樓其實是可以承造按揭的,好處如下:

  1. 利用槓桿,降低投資成本擴大回報
  2. 經過20多年前的泡沫爆破,日本的金融制度已變得完善與嚴謹
  3. 日本做樓按沒有壓力測試,只要能按時每月還款,也不會因樓市波動而被call loan
  4. 在日本做樓按不會出現在香港的信用報告,不會影響將來在香港的貸款壓力測試
  5. 由於日本央行的負利率政策,日本的貸款利息普遍較低。

一般日本樓按揭的申請條件

1. 貸款最低金額1,000萬日元(可多間細單位整合貸款)
2. 浮動利率2.7%至3%(每年根據tibor調整1至2次)
3. 貸款年限最長15年
4. 貸款額為物業估價的60%
5. 貸款手續費約為2%至3.5%
6. 2年平均年收達300萬日圓以上

7.申請人年齡20至60歲(最長還款年齡為65歲)
8.還款能力判斷公式為每月還款額<平均月收入x50% – 徵信報告中的現有貸款月還款額(信用卡不計)
9.評估費用:3,000萬日圓以上物業需要付費評估,約34,560日圓

一般貸款前期的所需資料

  1. 香港環聯徵信報告
  2. 連續兩年以上薪俸稅證明(也可以加入物業的租金收入證明)

一般申請按揭的流程

  1. 先將以上的兩份資料交給銀行職員,作貸款額度批核
  2. 銀行估價需時2至5個工作天
  3. 提交其他貸款資料,填寫貸款申請書,由銀行提供所需資料清單
  4. 正式申請至貸款審批通知約2至3星期
  5. 貸款通過後需要確定批錢日期
  6. 從申請貸款至最終的物業交,要親身到日本一次

 

張明珠
張明珠小姐是香港上市公司「eprint集團」聯營公司「Sakura Japan」董事;擁有多年處理日本房地產業務的豐富經驗,熟悉日本各個城市,了解每座城市的規劃及配套,成功為眾多投資者置業;設計購房計畫、辦理貸款、協助在日本創辦公司、取得日本居住權等;近年也為香港企業買日本土地、申請民宿牌照。

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