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明報環球置業連線 - 實戰大阪買全幢住宅

2021.04.30

實戰大阪買全幢住宅 擁有物業、租金回報及土地

每個人都有不同的投資策略,買海外樓自然也有不同的理由和原因。經常聽專家大談資產配置或海外置業的心得,不如從一般投資者角度,更「貼地」了解真實心態和財務策略。

香港人喜歡旅遊,又愛買樓投資,要揀一個旅遊及買樓兼備的地方,首選必定是日本。黃小姐在6、7年前首次投資東京物業,在東京奧運消息帶動下,兼享了租金回報及樓價升幅。有見現時東京樓價高,租金回報減少,她轉為入手大阪的全幢物業,擁有收租住宅同時,更高興是首次擁有土地。她最認同父親座右銘「你不理財,財不理你」,認為海外置業最大好處是可以「錢搵錢」,可透過買入物業和外幣分散投資風險。

黃小姐在加拿大及英國也持有物業,最初選擇日本是因為以往常到日本公幹及家庭旅行,於是她聯絡當地代理,投資了首個東京住宅物業。對於在日本買樓收租,她感覺是「物業管理妥當、收租準時、零煩惱。」不過她坦言:「東京樓價貴了很多,而且租金回報最初有8-9%,後來降至6%,最近代理指東京只有4%。」

 

目標租金回報

有見東京租金回報減少,黃小姐轉投回報更佳的大阪。她表示:「我經常住酒店,所以最初留意酒店投資,想做北歐環保旅舍,覺得疫情後應該會有不錯發展。但知道經營容易,父親提議買樓收租就好。於是在(櫻之環球置業)Eric介紹下買入大阪全幢物業,租金回報有5-6%。」

由個別單位轉為投資全幢物業,黃小姐坦言原因是買全幢可以擁有土地,感覺比買個別單位划算。她曾經在東京投資一個地舖連四層住宅的物業,發現只要買入全幢物業,就可以擁有土地。她坦言:「在日本買全幢物業,可能只是香港一個豪宅單位的價錢。而且買全幢或分開買多個單位,價錢差不多還可以擁有土地,感覺吸引很多,日後不喜歡還可以拆卸重建。」

 

留意土地價格 看好大阪發展

投資全幢物業需細心考慮,黃小姐認為:「地點要好,要有承租,不會變成廢地。」曾從事資訊科技工作的她,對數字十分敏感,因為全幢涉及土地,她開始留意日本土地價格,她指出:「日本的數據開放,可在網上看到地價升跌及指標價。發現入手土地雖然不是最貴,但也是十分優質,風景優美,物業前面還有河流,代入租客角度應該會喜歡。而且位置近京橋站,出租率也高,可以安心買入收租。」

投資項目共有28個單位,已有25個單位出租,每個單位200餘平方呎,享有5.5%淨回報。她笑道:「這是精挑細選出來,麻煩了Eric很久。」由於已有投資決定,她用兩日時間即「拍板」買入。對於疫情影響日本經濟,黃小姐並不擔心前景:「日本內循環成功維持經濟,也未有退租情況,相信疫情緩和後,旅遊會很快回復。」她亦看好大阪在賭場及世博等政策支持下,會有良好市道及租務回報。

 

隔山買牛要計數

疫情關係,黃小姐在買入大阪全幢物業前並未有到當地視察。要「隔山買牛」進行重大投資,她笑言:「現在可在網上地圖看到該物業是否存在,代理也派人到物業拍片,所以也不擔心買錯,最重要是看數字。租金、維修及稅項開支全部要代理提供,有數據就可計算回報。自己也有慣用的律師跟進。」物業成交後她也核對代理最初提供的數字跟實質情況有否分別,發現兩者數字也是配合的。

現在處於低息環境,申請置業貸款最為理想。黃小姐坦言:「以香港背景做按揭太難,有日本的信貸記錄,申請按揭會容易些。這次如果『隔山買牛』成功,租務處理順利,希望日後可以得到銀行貸款,繼續複製這個全幢物業。」

投資因應能力 靈活止賺止蝕

黃小姐經常跟父親研究買樓投資,認為位置最重要。她表示:「通常會揀選熟悉的地方,要有租務承接力。最理想是有租金回報之外,樓價也可以升很多。如果發現未來升幅有限,就會止賺離場,取回資金再研究其他地方。」黃小姐認為世界很大,投資在其他地方還可以有貨幣對沖的作用,「不要將全部雞蛋放在同一個籃子裡。」

「父親常說:『你不理財,財不理你』,將錢放在銀行只會貶值,『要在射程範圍內才投資』,超出能力就不會投資,要最壞情況可以承受才會去做。我們也有考慮在最壞情況下需要應急錢,也可以將這個全幢物業逐間分拆出售,不需要全幢出售。止賺同時也要考慮止蝕,考慮退路。」

 

經營民宿 大阪有優勢

東京及大阪是港人最常投資日本物業的地點。東京因為奧運效應,樓價已累積不少升幅;大阪亦有世博、賭場及IR度假區發展,升值潛力龐大。櫻之環球置業有限公司經理(銷售部)劉志豪(Eric)表示,現時東京山手線一個200餘呎的出租公寓,售價大約100萬港元,以相同價錢在大阪梅田或心齋橋等一線地方,可買入2000年後的物業,即享有位置更好及樓齡較新的物業。租金回報方面,大阪回報率約5%,以相同物業質素,東京只得3%左右。

相比起東京作為首都城市,很多投資者選擇大阪是基於當地旅遊產業。Eric坦言,大阪對酒店及民宿限制比較寬鬆,一般可申請365日民宿牌照,而大阪位處關西中央地區,連接神戶、奈良、京都及和歌山等旅遊地區,所以在旅遊產業上有優勢。由於大阪市中心發展土地不多,投資者除了選擇環狀線,也可考慮最接近市中的西城區,現在樓價處於低水位置,日本大集團也在該區買地發展酒店。另外,也可考慮未來賭場落戶的港區,進取的投資者甚至可選擇港區的地皮。

以往很多人買日本樓經營民宿,現在情況已有所不同。Eric解釋,民宿新法實施後,投資者多選擇單幢或可經營民宿的新盤,物業選擇會比以往少。有的投資者會選擇公寓,建議揀選在2000年建築的物業,因為樓宇質素較好,例如乾濕分離等也較受日本人歡迎。

至於投資全幢物業,售價由1至6億日元不等,可有全幢物業、土地及永久業權,長遠重建或土地出售也可以,靈活度高。另外,外國人在日本借貸有難度,有投資者會買入全幢物業並成立公司,以便作為槓桿方便日後借貸,買第二個物業時就更有優勢。

 

物業小資料

物業位於大阪都島區京橋站,擁有多條鐵路交匯,距離大阪商業核心地區梅田只有3站的距離,吸引不少上班一族租客。車站範圍亦有大型購物中心及商店街等,生活便利。

物業建於2008年,屬較新樓齡,設計以開放式單位乾濕分離戶型為主,總建築面積7,650平方呎,前後設有廣闊大路,加上獨特優美的河岸景觀,為市場罕見優質盤。

b.shade(全幢)

地址:大阪市都島區片町2-1-44

年份:2008年2月

土地面積:156.39平方米(約1,683平方呎)