海外人士購買日本樓是可以申請貸款的，但條件比日本國民嚴苛，並且會因是否有日本永住權或居留資格而有所差異。 擁有永住權的外國人審批標準與日本人接近，但若無永住權，則可能需要較高的首付款、較高的利率，且貸款成數會較低。 部分日本金融機構、中資銀行或專門為海外買家提供貸款的機構，能為海外人士提供日本物業按揭，其中資銀行尤其方便海外申請者。
有無日本永住權的差異
- 有永住權/長居資格的外國人：
通常被視為與日本國民幾乎相同，可申請到與日本人一樣的條件和利率的住宅貸款。
- 無永住權的外國人：
申請難度較高，審批標準與日本國民不同。
- 貸款成數較低：: 一般不會獲得全額貸款。
- 貸款利率較高：: 通常較日本本地人高。
- 首付款較高：: 需要準備較高的自備款，約30%-50%。
可行的貸款途徑
- 日本當地銀行：
如三菱UFJ銀行、三井住友銀行等，通常要求申請者有日本居留資格和穩定收入。
- 中資銀行駐日分行：
例如中國銀行（日本），為海外投資者提供按揭計畫，最高貸款成數可達7成，並方便海外申請。
- 專門的海外貸款機構：
部分專門協助海外買家的機構，如PropCap，提供日本房產按揭貸款計劃，協助海外買家申請。
- 在香港申請貸款：
部分香港的財務機構（如歐力士ORIX），或在香港申請個人貸款或以香港物業作抵押的貸款，可用於支付日本物業的首付款或全額，但這類貸款利率較高。
貸款審批時需注意事項
- 收入和工作證明：
需要提供穩定的收入和工作證明文件，如近幾年的薪俸稅單。
- 日語能力：
如果無法讀寫日語，可能無法理解重要事項說明，這可能會限制申請，除非金融機構有提供外語服務。
- 貸款標的物：
投資用途的房產按揭審批難度較高，且無利率優惠。
- 透過公司名義申請：
若以株式會社（公司）名義投資，並在獲得穩定租金收入後，有機會申請按揭。
房產狀況
- 房產類型：
銀行對可貸款的房產類型有要求，例如通常要求是永久產權（所有權）的土地和建築物。對於舊耐震標準的房產、只有借地權的房產或道路界限不符合法律標準的物件，貸款難度會大大增加。
- 房齡與價格：
一些銀行對房齡（例如屋齡20年以內）、房屋價格（例如成交價在3500萬日元以上或5000萬日元以上）有最低要求。
- 貸款額度與利率：
貸款額度通常是銀行對房產評估金額的50%至70%。貸款利率對於海外人士而言，投資用途的貸款利率通常在2.8%至3.8%之間*，高於日本本國居民的自住貸款利率。
申請流程與所需材料
- 申請流程：
– 事前諮詢與評估：在選定房產前，最好先與貸款銀行進行初步諮詢，瞭解自身可貸額度和條件。
– 選定房產並提交購屋申請。
– 向銀行提交貸款申請及相關材料。
– 銀行審核：包括對你個人資質的審核以及對房產價值的評估。
– 審核通過，簽署貸款合同。
– 銀行放款，完成房產交割和過戶。
- 所需材料（通常包括但不限於）：
身份證明：護照、身份證影本。
收入與財務證明：近兩年的稅單、收入證明、銀行流水、個人征信報告（有時需公證）。
購房文件：買賣契約書影本、重要事項說明書影本等。
其他文件：健康診斷書（體檢報告）、在職證明書、印章（部分情況需要）等。
雖然海外人士在日本買樓申請貸款較困難，但透過選擇合適的金融機構或中介，並滿足相應的條件，仍然有機會成功獲得按揭。
