買賣流程-英國 - 桜ノ不動產(香港)有限公司

買賣流程 - 英國

二手物業買賣流程

在英國購買二手物業，與香港或其他地區最大的不同在於：在「交換合約」之前，任何口頭或書面的報價都不具法律約束力，買賣雙方隨時可以退出。整個流程高度依賴律師（或持牌物業轉易師）處理，通常需時 8 至 16 週。

提出報價與聘請律師

出價與議價：你透過地產經紀向賣方提出報價。報價被接受後，整個交易仍未正式確立，這是英國與其他地區一大分別。地產經紀是代表賣方的，不會向買方收取佣金，但也不會保障買家權益。
立即聘請律師：這一步非常關鍵。你一決定買房就應聘請律師，不要等到報價被接受。律師會盡早開始身份審查、資金來源證明等準備工作，避免後期延誤。

盡職審查與申請按揭

產權審查：律師會查閱賣方的業權文件，確保對方有權出售，並了解物業是否有任何限制或爭議。
物業搜查 (Searches)：律師會向地方政府、環境局等機構進行搜查，常見項目包括：
- 地方政府搜查：檢查規劃許可、建築規例、附近是否有潛在發展計劃等。
- 環境搜查：評估物業的洪水或土地污染風險。
- 水務及排水搜查：確認物業是否連接公共排水系統。
物業測量 (Survey)：這對二手物業尤其重要。建議安排專業人士進行不同級別的房屋檢測（從最基本的估值到全面的結構測量），以評估物業的真實狀況和潛在問題。
申請按揭：與按揭經紀或銀行處理按揭申請，盡早取得「原則上同意」(Mortgage in Principle) 有助加快流程。

交換合約

簽署文件：當所有調查完成、按揭獲批、雙方律師解答所有疑問後，買賣雙方就會簽署正式合約。
交換合約：雙方律師交換已簽署的合約，買家需支付訂金（通常為樓價的 5-10%）。
具法律約束力：從這一刻起，買賣雙方都必須完成交易，否則將面臨嚴重的金錢罰則，並可能失去訂金。

成交

支付尾款：在雙方協議的成交日，你的律師會將剩餘的樓款（包括按揭貸款）轉給賣方律師。
收樓：賣方遷出，你會收到物業鑰匙，正式成為業主。

成交後事宜

繳付印花稅 (Stamp Duty Land Tax, SDLT)：律師會為你計算並向稅務海關總署（HMRC）申報及繳付。
產權登記：向英國土地登記處 (HM Land Registry) 登記你的業主身份，確保你的所有權獲得法律保障。

一手物業買賣流程

前期：鎖定單位與法律準備

支付預留費 (Reservation Fee)

找到心儀的樓盤後，發展商會要求你支付一筆預留費（通常約 £500 – £1,000），以鎖定單位並將它從市場上暫時下架。這個費用一般不可退還。

聘請律師並接受合約文件

發展商通常會要求你在支付預留費後的 28天內交換合約。你的律師會在這個短暫的窗口期內，為你完成所有盡職審查，包括：

審查規劃及建築許可：確保整個發展項目已獲地方政府批准。
檢查道路及排水系統：確認發展項目內的公共道路及下水道日後會否移交地方政府管理，否則業主或需分擔維修費用。
審視新屋保證 (Warranty)：確認發展商提供如 NHBC 或 Premier Guarantee 等10年結構保證，這亦是申請按揭的必要條件。

申請按揭

一手樓按揭時間點要特別留意。由於銀行按揭貸款報價通常僅 3至6個月有效，如果你的物業預計在較長時間後才落成，你可能需要先「交換合約」，待接近收樓時再重新申請或更新按揭報價。

中期：交換合約與樓花期

交換合約 (Exchange of Contracts)

與二手樓一樣，這一步具法律約束力。你需支付樓價 5%至10% 的訂金。此後若無法完成交易，你將損失訂金並可能被追究責任。

樓花期與「通知期完成」(Completion on Notice)

這是購買一手樓最獨特之處。交換合約時，「完成日期」(Completion Date) 通常不是固定的。合約會訂明，當物業建成並獲得建築物規例批准後，發展商會向你發出「完成通知」。你需要在收到通知後的 10至14個工作天內完成交易。

確保「最終完成日期」(Long-stop Date)

你的律師應確保合約包含一個「最終完成日期」，這是發展商必須完成項目的最遲日期。若發展商嚴重延誤超過此日期，你有權取消交易並取回訂金。

後期：收樓與登記

驗樓 (Snagging Inspection)

在正式完成交易前，強烈建議你或聘請專業人士進行驗樓，將發現的缺陷記錄在「新建物業檢查報告」(Snagging Survey) 中，要求發展商在交樓前修繕。

完成交易 (Completion)

這是正式交收的日子。你的律師會將樓價餘款（包括按揭貸款）轉給發展商。你收妥鑰匙後，便可正式入住。

成交後事宜

你的律師會為你繳付印花稅，並向英國土地登記處登記你的業主身份，完成整個法律程序。

* 以上資訊僅供參考，不構成法律或財務建議。英國的物業法規時有更新，而且每個個案情況不同。在進行任何英國物業交易前，務必諮詢你的律師及財務顧問。

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