近年不少海外投資者熱衷投資英國物業,雖然現時英國樓市進入調整期,但是對於早已在當地購入英國物業的海外投資來說,面對選擇物業托管出租公司的難題,是不少買家面對很頭痛的問題。
究竟如何選擇租賃經紀(Letting Agent)便是一大學問,筆者很想分享如何選擇值得信賴的Letting Agent,以及對於會否對出租物業後續事項坐視不理、是否擁有廣大的客源、或是濫收費用等投資者所關注的問題。
首先,選擇Letting Agent時,盡量選擇有信譽﹑具有規模及有公司流程架構的代租公司,並且非初創及最近新成立的公司,甚至不要用親朋好友幫忙代租。筆者曾聽聞,有香港的投資者(並非常住英國)將購入的英國的獨立屋,交托給居英的表姐一家代租,結果是暗地裡被表姐「鵲巢鳩占」,不但收不到租金,表姐一家還搬入去住了一段時間,熱水爐壞了﹑電器壞了都叫業主修理,業主卻常常收不到租金,之後知道了又很不好意思趕走表姐一家,結果一直在拖。
也有規模較小的公司替業主收租後,在疫情時生意不好,公司倒閉,因一時貪念而夾帶私逃,導致業主造成損失。其實良好的代租公司應在一至兩星期內,將租金轉帳予業主,以免過大金額停留在中介公司。同時,大公司有較多客源及資源,同時著重公司品牌營運,有能力捱過經濟低谷。另外,英國公寓租客流轉率比獨立屋高,特別是非市中心的公寓,因此代租公司的租客網絡比較大,可以為出租房子盡快找到下一位租客。
當有租客入住後,留意代租公司會否跟進及負責租住的後續事項,良好的Letting Agent會有足夠的應變能力,例如單位發生漏水問題、租戶拖欠租金等問題的應對方法及態度。而當有租戶搬走時,托管公司必須做遷出記錄,內容包括房間需要維修保養的地方等,並提供照片證明,以及完整列出所有維修費用。租約要清楚列明費用由哪一方支付,避免濫收費用,而部分代租公司會先墊付服務費,其後再由租金扣除並償還給公司。
服務費方面,代租公司一般會收取8%至12%服務費及VAT(增值稅),而倫敦的熱門地區則會收10%至14%服務費及VAT(增值稅),看到這裏,大家可能會卻步,或者想節省服務費用甚至自己Open rent?筆者用以上事例反映代租公司的必要性。以往有租客自行與業主簽訂協議而非經由中介公司,結果是麻煩的租客,一有問題每次都需要透過「越洋電話」來轟炸業主,但是業主又不了解英國的維修整理程序,最終弄得一頭煙。
總括而言,無論租客抑或業主,無非想要一家值得信賴的物業代租公司,筆者希望以上能助讀者們自行分辦何謂好的代租公司並加以挑選。
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